郑州到底是谁的“肥肉”?

地盘说
这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代,下半年楼市突围战已经打响!

面对危机与机遇并存,购房者和开发商该如何选择?

■ 撰文 | 赵灵儿 ? 《地盘》特邀撰稿人

树欲静而风不止。
经济下行、房企资金戴上紧箍咒、特价房浪潮汹涌澎湃……无房者盼望抄底、有房者焦虑重重,眼下的一幕幕,似乎回到楼市哀嚎一片的2008年,捉摸不透,耐人寻味。然而,站在当下的节点回望,过去11年里最适合买房的一年正是2008年。很多时候,人们的目光只局限于房价一时的涨跌,而忽视城市发展,真正用发展眼光看问题的人,才是时代洪流下不朽的王者。
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格局与大未来

日前,《郑州大都市区空间规划(2018—2035年)》的一纸文件霸气出炉。
细细品读,郑州这座城市的新格局呼之欲出。展望2035年,郑州大都市区常住总人口将达2300万—2800万,郑州腾飞的姿态已准备就绪。

?郑州大都市区格局呼之欲出
说人口,更准确的说是人口涌入大都市。纵观全球,日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入,这就是城市化。东京现在的房价能停在现在的位置,就是这种人口趋势支撑起来的。大城市就像抽水机,不停地从落后的地方抽取劳动力,毫不留情地吸干周边地区的血液。这样的场景分分钟都在上演,正如今天的日本,无数村庄和城镇凋零衰败,但东京和大阪都市圈繁华依旧,这就是马太效应中的强者愈强。城市的洗牌过程是残酷的,但这是年轻劳动力自己用脚投票的结果。

?2018年城市竞争力排名
回看郑州,过去8年间,人口增长稳扎稳打。郑州每年常住人口增量都超过15万人,人口一直保持快速增长态势。在抢人大战中,郑州可谓最大赢家之一,人口增长势头之猛,风光正盛,一时无两。郑州2018年常住人口增长25.5万人,常住人口总量首次突破千万大关。值得注意的是,郑州GDP也同步迈进万亿俱乐部。万亿GDP、千万人口 ,这是中国城市的顶尖标配。与郑州一道,全国人口过千万的城市有16个,GDP过万亿的城市也是16个,但同时具备这两个条件的城市仅有11个,郑州位列其中。

?人口过千万城市名单
一个朋友感慨,浙江某十八线山区(丽水),GDP只有1300多亿,房价却18000元/m2,郑州作为国家中心城市、河南省会的单核城市、千万级人口、万亿GDP等身份傍身,房价仅有1.5万/m2,合理吗?经济学家马光远曾说过,作为中原城市群的核心城市,郑州人口体量应在3000万。对比同等级的城市,就目前的城区面积和人口容量来说,郑州都比较落后。所以在城市建设和人口引进方面,郑州仍有很大的发展空间。若真像马光远所说,作为省会城市的郑州,人口未来应达到3000万,是目前的三倍。郑州在人口、GDP、政策支持、产业、人均消费、高校数量等领域的排名,都超过房价排名,显然,城市地位不断攀升的郑州,房价是明显被低估的。

?马光远关于郑州的解读
千万级人口、一亿人口腹地,是郑州手中的两张“王牌”。不仅意味着巨大的市场、海量的消费,也为郑州下一步房价上涨提供了很好的历史注脚。郑州就像一个小小的碗底,房价是停在上面的纸船,周边的水都往里涌,速度还越来越快,船当然越来越高。

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大鳄为何竞逐郑州

有人的地方,就有江湖,有市场,有资本可逐。
郑州这块香甜可口的蛋糕,谁都想来分一块。以恒大、碧桂园、万科等大鳄房企为代表的百强房企纷纷布局河南,抢滩郑州,目前为止,国内百强房企已有近60家进驻。从房企的雄心勃勃上,也能侧面窥探郑州的价值。郑州的发展潜力很大,后劲很足,不少一线房企都表示,持续看好郑州,接下来会继续在郑州布局。

?大郑州城运迎来高光时刻
也有业内大佬坦言,当前房价下降,是人为造出来的,不符合市场规律。不能在关了门的商场算人流量,封了路的路上数车流量。一旦各种限制放开,可能又将面临一场腥风血雨。房企之所以依然热衷投资楼市,与我国的城镇化进程脱不开干系,再者,郑州向上的姿态,也很难让人不注意它。首先,城镇化依然是当下推动房地产市场发展的重要力量,房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段,速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显提升空间的阶段,而2030年可能是中国城镇化的分水岭,跟发达经济体比,中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。

?房地产是城镇化的主要推手
从目前已经完成了城市化的发达国家来看,城市化水平大多在75%以上,而75%左右的城镇化进程也是房地产大周期的临界点。2018年中国的城镇化水平约为59%左右,并以大约每年1%的速度增长,意味着每年有约1200万人进入城市。照此速度,人口红利还将持续很长时间,房地产的景气周期至少还有15年左右。截至去年年底,河南常住人口城镇化率达51.71%,距实现70%的小目标还有距离,革命尚未成功,郑州仍需努力,还有很长一段路要走。

?河南城镇化水平差距在逐渐缩小
当然,郑州的未来不会只依靠房地产,还将以产业为依托。未来3-5年,郑州会努力形成20个左右具有较强竞争力和带动力的千亿级产业集群。抢抓产业转移、新一轮科技革命和产业变革的重大机遇,强化传统产业升级和新兴产业培育,促进工业化和信息化、制造业和服务业深度融合,提升农业综合效益,推动产业加速向中高端迈进。

?产业发展是郑州持续向上的永动机
未来郑州大都市区2800万的人口,就是郑州产业崛起的坚实基础。
不止表面光鲜亮丽,人口规模迈上千万级别,郑州在项目引进、产业布局、转型升级上也铆足了劲,力争不负国家中心城市的使命,乘着城市发展的春风,迎接属于它的高光时代。
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守护好家庭财富

正在腾飞的郑州,魅力四射。
随着城镇化的推进,郑州作为省域单核城市,人口虹吸效应依然巨大,可以预见,未来较长时间内,郑州购房者数量依旧庞大,刚需仍然是郑州楼市消费主力。

?郑州人口增量明显
大到城市,小到家庭,中国城镇化的速度远超想象,这十年的房地产价值发生了巨大的变化,影响到无数家庭资产的增值与贬值。有人的资产原本如沧海一粟般渺小微薄,却因为买卖了几套房产,而坐拥良田千亩。有人因唱衰楼市,资金流入别处而一贫如洗,财富降级。在中国,房子始终牵动着百姓的生活,增添了多彩丰富的注脚,每个人似乎只能在它的指引下无法独善其身。在城镇化进程中,选对城市,做好财富保卫战,这是普通人最该做的事。庆幸的是,不动产正在变为一种安全性高、流通性好且收益稳定的底层资产存在。

?房子的金融属性短期难以改变
90年代中期之前,房子卖不出去,因为那个时候,人们的观念未变,老百姓收入须优先满足吃穿,住行还在其次,所以房子尽管价格低,也没人买,当时消费者首先集中在改善吃和穿上。经过温饱阶段后,下一步是累积私人资产,买房就是私人资产的累积过程,中产阶级的形成过程。当中产阶级形成一定比重后,新一轮更高层级的消费才能到来。目前,一部分中高端人群已经达到新的消费领域,在私人资产领域也达到了一定程度。这不是一个匀速运动,这是有阶段性的,人人都有机会。过去,人们总是嘲笑郑州是郑县,随着经济与人口的发展,郑州的活力不断增强,头衔越来越丰满,国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、中部重要的中心城市、国家中心城市,一份份大礼包蜂拥而至,“国际郑”俨然自信十足。

?出彩河南魅力郑州
如今,郑州的城市气质正在从粗陋走向精致。不同层次的就业机会、无限的发展前景,让郑州这座大都市越来越繁华、越来越舒适、越来越优雅,这亦是楼市的底气所在。中原沃土,分外养人。但郑州到底是谁的肥肉?
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